国民経済の賭け金は不動産「マネーゲーム」家計負債時限爆弾

爆弾

政府、演出、投機勢力が上げた「マネーゲーム」・・・家計負債「時限爆弾」に

昨年末、米国の基準金利の引き上げを皮切りに’超低金利時代’が幕を下ろすことになり、これまで韓国経済を支えてきた不動産市場のバブル崩壊の恐怖が高まっている。問題は全般的な景気低迷の中’一人好況’を見せてきた不動産市場が1300兆ウォンを突破した家計負債という不安な基盤の上に立っているという点だ。借金で積み上げた不動産市場の好況がいつ爆発するか分からない時限爆弾になってブーメランのように韓国経済に帰ってくるという懸念が出ている。

わずか数ヵ月前まで首都圏の分譲市場は’ブーム’を越えて’狂風’という表現が出るほど熱かった。江南の再建築団地などの立地が良い場所は当選さえすれば数千万ウォンから多くは億単位のプレミアムを狙えるので、’分譲権ロト(宝くじ)’という言葉が出た。低金利に適当な投資先を見つけられなかったお金が分譲市場に押し寄せバブルを拡大させた。その結果、一部地域では平均1順位申込倍率が数百倍を記録し、マンションの分譲価格も天井知らずに跳ね上がった。

住宅市場の過熱に本格的に火をつけたのは、江南の再建築マンション団地だ。政府が2015年4月から民間宅地のマンションの分譲価格上限制を廃止し、再建築マンションの分譲価格を制御する道も消えた。短期的相場差益を狙う『申し込み単打族』など投機需要が列をなし、分譲価格が3.3平方メートル当たり4400万ウォン台を超えるなど、史上最高値を更新した。高分譲価議論にも新盤浦XI、レミアンプレステージなどの蚕院・開浦洞一帯の再建築マンション団地はそれぞれ平均37.8倍、33.6倍の申込競争率を記録して早期完販されるなど、分譲があるたびに話題になった。

新規マンションの分譲価格が上昇したため、既存のマンション価格もつり上げた。ただ、地域別に二極化現象が目立った。韓国鑑定院によると、昨年、ソウルのマンション価格は3.25%上昇し、2006年以降、二番目に高い上昇率を見せたが、地方の場合0.28%下落した。釜山、済州など一部の地域を除いては地方の住宅市場に寒風が吹いた。ソウルでも江南圏は4.17%値上がりし、全国平均上昇率(0.76%)の5.5倍水準だった。

住宅市場の過熱の背景には、朴槿恵政府に入ってから推進してきた不動産融資規制緩和があった。高騰する保証金に低金利基調があいまって、誰彼なしに住宅を購入し、政府が最初から「借金して住宅買って」と、これを助長した。その結果、昨年一年間だけで家計負債が100兆ウォン以上増え、史上最大値の1300兆ウォンを超えた。政府が打ち出せる景気刺激策の中で最も簡単な方法が不動産市場を浮上させることだ。特に韓国経済成長の最も大きな軸だった輸出不振が続いて、最近数年間、建設景気に依存した景気浮揚策が続いた。経済成長で建設投資が占める成長寄与率は昨年第3四半期66.7%まで跳ね上がった。輸出は前年同期比4.9%減少したが、建設投資は11.9%増えた。

しかし、不動産市場を利用し、経済を回復させるという政策基調は3年連続2%台の成長率という惨めな成績で空念仏であることが確認されて、これはとても借金で水増した不動産市場が、韓国経済悪化の引き金となったという懸念が出ている。「日本’失われた20年’の韓国版の前哨戦」という言葉が出るほど、全ての経済指標が最悪の状況で、韓国経済がこれまで不動産景気の一つだけで延命してきたが、それは家計負債という’砂の城’の好況だったのだ。

 

過剰供給、金利引き上げ…家計負債の雷管起こるのか

家計負債が手に負えない水準に増えて住宅市場も過熱の様相を呈すると、朴槿恵政府は発足から3年9ヵ月で初めて高強度規制を盛り込んだ『11・3不動産対策』を出した。江南四区など投機過熱地域の分譲権転売禁止及び1順位申請条件を強化し、投機需要を鎮めるという一種のピンセット処方だった。政府政策が4年近く続いた’浮揚’基調から’規制’に急展開したのだ。以降の分譲市場が実需要者中心に再編されるなど、住宅市場は収まる姿を見せたが、すでに投機師たちが荒して過ぎ去った後に出てきた手遅れの対策という批判が相次いだ。

問題は、住宅市場の軟着陸が政府の期待より容易ではない状況という点だ。ともすれば家計借金時限爆弾を爆発させかねない悪材料が新年を住宅市場のいたる所に散在している。先に’入居混乱’懸念が出ている。不動産114の集計によると、今年と来年に入居する全国のマンションは計78万余世帯に達する。2年短期物件では盆唐、一山など1期新都市が造成された1990年代以後最大である。特に、平沢、始興、華城、龍仁、金浦など京畿一部の地域は過剰供給による売れ残り増加の懸念が出ている。これらの地域のマンションの入居世帯は昨年8万7605世帯から今年11万9813世帯に36.9%急増する見通しだ。

短期間の供給過剰は、伝貰(チョンセ)の下落につながって無住宅庶民には嬉しいニュースだが、問題はここで止まらない。需要より供給が多いとき、一般的に現れる現象が逆伝貰難で、いわゆる’担保割れ保証金’だ。保証金の下落に家主が賃借人を見つけることができなかっため、元賃借人に保証金を適時に返すことができない状況が出かねない。家主の保証金返済の負担が高まり、売却物件が増えた場合、住宅価格にも影響を及ぼすことになる。建設会社の’叩き売り’がひどかった2002~2008年にも年平均33万世帯ずつ入居者が殺到して、未分譲と割引分譲、契約者たちの入居拒否事態が続出したりもした。マンションの分譲がロトだと思って飛び込んであき缶を蹴る2008年住宅価格の暴落の恐怖が再現されるという話だ。ホユンギョン建設産業研究院研究委員は「今年下半期以降、供給者側では未分譲および未入居の増加が避けられない、需要者の面では住宅担保融資の不良と住居不安の問題が同時に現れるとみられる」、「大統領選挙を控えて住宅市場のリスク拡大に対する備えが必要だ」と話した。

米国発金利の引き上げも悪材料だ。ここ数年間続いた超低金利基調に乗って融資を受け、住宅を購入した人たちが大きく増え、これによって、全体の家計負債から住宅担保貸し出しが占める比重も拡大している。家計に及ぼす影響を考慮してすぐに韓国銀行が基準金利を急激に引き上げないが、すでに市場金利は米国の金利引き上げの後、急激に上昇しており’ハウスプア’量産の可能性があると思われる。ハムヨンジン不動産114リサーチセンター長は「景気低迷と金利の引き上げで、住宅担保融資の延滞率が増加して限界のオーナーが増える恐れがある」、「住宅市場が軟着陸できるように借主の貸出延長や家主の逆伝貰難融資など金融包容政策が必要だ」と話した。

 

国家的「マネーゲーム」勝者と敗者

注目すべき点は、バブル崩壊を加速化させるこのような悪材料がすでに予告されたという点だ。今年はすでに2〜3年前から住宅供給過剰による後遺症が予見された年だった。米国の金利引き上げも全く突然のことではなかった。しかし、対応どころか、政府が先頭に立ってバブルを拡大させた。市場の流れはすでに安定化に向かって行っていたが、朴槿恵政府は2013年の発足直後から使うことができる、さまざまな景気刺激策を総動員して、不動産景気過熱をあおった。江南再建築規制緩和で住宅価格上昇への期待感が高まり、手網を解いた融資は「負債もすぐ資産」という荒唐無稽の神話を作り出すのに一助した。朴槿恵政府の不動産政策が「無謀な爆弾回し」(李俊九ソウル大学名誉教授)という批判が出てきた理由だ。「今すぐ私の任期中に不動産価格が高いレベルで維持されればいいという安易な考えで、(政府が)投機をあおるようなことを辞さない。」

2014年の崔敬煥(チェギョンファン)当時経済副首相が就任していながら推し進められた『チョイノミックス』の別名は『すぐ借金を勧める社会』だった。結局、政府が人為的に作り出した不動産好況で建設会社や投機勢力、利子を厚く得た金融会社や莫大な税収を得た政府はお金を増やしたが、庶民のマイホーム購入はさらに難しくなった。政府は今年から集団融資の分割償還、総負債の元利金返済比率(DSR)の導入など融資のハードルを高める方向で政策を急旋回した。やっと私の家を築いた彼らは高くなっている貸出利子にハウスプア崖に追い込まれ、無住宅庶民は’度を越す住宅賃貸保証金’に郊外へと追い出される傾向だ。家という居住の空間をめぐって繰り広げられた国家的’マネーゲーム’の結果だ。

 

京郷新聞 2017.1.7 ttp://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=032&aid=0002755771


経済系の内容になると途端にまともな記事を書き出す京郷新聞さんの記事ですが、

住宅購入融資規制緩和 → 借金をして住宅を買う(住む人もいますが人気の場所は投資対象) → 住宅購入過熱 → 住宅価格高騰 → 規制強化 → イマココ(住宅過剰供給・不動産価格下落・借入返済困難などの可能性)

という流れを詳細に説明してくださっている記事になります。

韓国全体の家計負債の詳細は、『韓国家計負債内訳詳細(2016年9月末現在) 住宅ローン割合少ない…』の記事でご紹介したことがあり、昨年9月時点で確実に住宅ローンであると言える借入は、住宅ローン544兆3189億ウォンで、家計負債全体の44%ほどになります。

 

>経済成長で建設投資が占める成長寄与率は昨年第3四半期66.7%まで跳ね上がった。

建設投資が韓国経済成長の成長に寄与した割合が66.7%にもなるのです。
その建設に関係する不動産が上述のような状況となれば….
公共事業やれば?と言いたいところでしょうが2017年予算の公共投資は前年度マイナスです….

建設業は海外に活路を求めるしかないのです!!

しかし、「中東の受注額2年間で⅓に減少…「原油安流弾」受けた韓国建設業界」記事のとおりお寒い状況なのです。東南アジアやイランからの各種建設事業の受注に期待というところでしょうか。

ムンジェイン
こちらのムンジェイン氏が大統領になって、バラ色の韓国経済・韓国社会を作ってくださると良いですねw

とりあえず、日本を仮想敵国にしてキャンキャン吠えるのは結構ですが、日本から何かねだるような乞食のような真似はしないでいただければ…

 

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【補足】
チョンセについて:コネスト